¿NOS ASESORAMOS LO SUFICIENTE A LA HORA DE ELEGIR VIVIENDA?

La respuesta está muy clara: NO!

Si optamos por el alquiler, el cambio en caso de arrepentimiento, puede ser ágil. Pero si se trata de adquisición por compra de vivienda, la cuestión puede convertirse en un “condicionamiento” de por vida, serio.

Para ser claros y concisos, procedo a detallar, por orden de importancia las cuestiones y parámetros determinantes a la hora de elegir nuestra vivienda. 

El objetivo sería evitar el posterior arrepentimiento y que la situación se convierta, cuanto menos, en “incómoda”:

       1.-  ZONA

Aunque esta cuestión debería ser la principal por la cual alguien elige vivienda, resulta que no es así, el cliente medio tiene en cuenta antes otros factores como puede ser el precio.

A mi parecer y tras mi larga experiencia en el sector, es el más determinante. El potencial comprador debe elegir en función de la ubicación de su trabajo, colegios, etc; es decir, de su día a día para que la vivienda cumpla realmente su función. 

Además, habría que tener en cuenta que se trata de la inversión de nuestra vida y por tanto debemos valorarla como tal. Para ello, habría que considerar la posible futura comercialización o bien las posibilidades de demanda de alquiler en caso de necesitarlo. 

Se trata del activo familiar más importante. Suele suponer el mayor porcentaje de nuestros ingresos mensuales y además hay que estimar el coste de mantenimiento que también hay que tenerlo en cuenta.

        2.- PRECIO

Es un parámetro determinante a tener en cuenta, no cabe duda; pero no el precio a secas, sino la relación zona-precio.

Aunque el importe del precio puede condicionarnos la posibilidad o no de comprar, éste deber ser concluyente para exponer si estamos en condiciones de comprar, o bien, debemos inclinarnos hacia el alquiler, según nuestra situación económica, laboral etc. 

                                                     

        3.-  SUPERFICIE O DIMENSIONES

Superficie o dimensiones apropiadas a nuestra unidad familiar. En esta cuestión se suele acertar bastante por parte del cliente medio. Las necesidades de cada uno las tenemos perfectamente identificadas, si bien, sabemos que nuestras condiciones personales o familiares cambian a lo largo de los años, pero las previsiones de futuro debemos considerarlas, aunque no pueden ser determinantes.

       4.- ESTADO DE LA VIVIENDA

Aunque “a priori” parezca que este dato pudiera ser el más determinante, ya que es el espacio donde vamos a desarrollar nuestra vida los siguientes años, resulta que lo colocamos en último lugar. Nos basamos en que el estado de la vivienda es totalmente “modificable”. 

Además, el precio debe estar acorde al este estado de construcción y conservación; por tanto, debe existir un margen de precio que nos permitiría acondicionar la vivienda a nuestros gustos particulares, y más aún siendo las terminaciones, acabados y decoración lo más personal que hay en esta elección. 

Todo lo que se indica en este artículo, se detalla, dando por supuesto que la vivienda que adquirimos cumple todas las condiciones legales y de seguridad oportunas.

Si observamos alguna cuestión que nos ofrece dudas, lo más recomendable como garantía de tranquilidad, sería encargar a un profesional cualificado algún tipo de informe técnico que nos las aclare y tener la plena tranquilidad de que elegimos la mejor opción a nuestro alcance y además podemos asegurarnos de que el precio ofertado está acorde al mercado del momento. 

El asesoramiento en este tipo de decisiones suele ser muy económico en comparación con la repercusión que puede tener a medio y largo plazo. 

Se trata de una de las elecciones más importantes que hacemos en nuestra vida y se realiza, según la persona, en escasas ocasiones a lo largo ésta.

Espero que les sea de la máxima utilidad.

Alicia G

¿VOLVERÍAMOS A COMPRAR E HIPOTECARNOS?

Según las últimas publicaciones del Ministerio de Fomento, las transacciones inmobiliarias encadenan ya diez trimestres consecutivos al alza, se produce después de que la compra-venta de viviendas aumentase un 20,7% en el primer trimestre del año.

Estos datos confirman la tendencia de la recuperación del mercado inmobiliario en los dos últimos años y medio; son muy positivos para nuestra economía, pero … coincide de nuevo con un aumento de las hipotecas.

Alguien podría decir, ¿Y que tiene esto de malo?

Pues; al español medio se le puede aplicar aquella frase de “el hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra”

Yo por mi parte, he realizado un estudio de mercado de vivienda nueva por una zona concreta de mi ciudad y puedo resumirlo escuetamente en:

-   Se vuelve a comprar Vivienda Nueva sobre plano. Aunque a muchos les parezca mentira, las promociones que he analizado se han vendido entre un 70% y 100% sobre plano. Es decir, sin empezar la obra.

Esta situación me suena mucho, de cierto tiempo en que todo el mundo era comprador potencial de vivienda nueva. Teniendo la certeza de que después hipotecarían sin problemas.

Pero yo me pregunto; después de los años vividos en que hemos visto que un “tambaleo” de la economía deja sin trabajo a multitud de personas y desencadena el impago de esas hipotecas basadas en la estabilidad laboral; viendo cada día un drama familiar en telediarios, personas obligadas a abandonar su casa, con la policía en la puerta como si fueran criminales, cuando su gran delito fue el dejar de pagar la hipoteca, porque si no, tendrían que dejar de comer …

Incluso hubo un momento en que se produjeron gran cantidad de suicidios, que no era broma la situación; y resulta que, en dos, tres años, ¿La tendencia se vuelve a repetir?

A todos nos interesa la reactivación de la economía, necesaria para mantener la calidad de vida conseguida, pero:

¿Otra vez basada en la compra-venta de vivienda hipotecada? NO, por favor.

Necesitamos la activación de la economía basada en otros sectores más estables y menos dependientes del tipo de interés. Y si alguien tiene duda, el gráfico siguiente lo explica:

Llegó la crisis, allá por el año 2008, cuando se pagaba la cuota hipotecaria más alta. Entonces, los tipos de interés comenzaron a bajar y por tanto, a bajar la cuota hipotecaria hasta rondar los 500€, ahí es cuando ha llegado esta percepción de recuperación económica.

Todo esto basado en el famoso “Euribor”, cuyos últimos valores son los siguientes:

¿Soy la única que, sin entender de macroeconomía y viendo este cuadro, piensa que hay alguien que está perdiendo dinero aquí?

Alguien de verdad cree que estos datos de Euribor, que están provocando una activación de la economía ¿Se mantendrá mucho tiempo, en comparación con lo que dura una hipoteca?

Pues no, porque como en toda empresa, los datos negativos no se pueden mantener….

No me gusta opinar en negativo, pero; por los datos recabados, se puede afirmar que; esta percepción de “recuperación”; se debe al respiro que supone para muchas familias hipotecadas, la bajada de tipos de interés aplicados a sus cuotas de préstamos; y para las que hacen números con la intención de adquirir la vivienda de sus sueños, los números no suenan tan alarmantes.

Pero aquí la duda es ¿Cuánto tiempo se mantendrá esta situación de bajos intereses a los créditos?

Y lo que a mí más me preocupa,

¿Algún agente, según sus intereses; con solo un click de ratón, puede modificar la economía de nuestro país, variando el Euribor?

Mi verdadera conclusión es que el sector de la construcción e inmobiliario podría ser el “sector-motor” de nuestro país y “salvador” de la economía, siempre y cuando no fuera necesaria la hipoteca.

Alicia Gallardo

COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO, a día de hoy

Hace unos días asistí a una jornada donde participaron todos los agentes que forman parte del proceso de Coordinación Registro-Catastro, que se está realizando en nuestro país.

Intervinieron todos los agentes, Registro de la Propiedad – Notariado - Catastro y Técnicos

Como resumen puedo afirmar que quedó de manifiesto que el proceso no va a ser tarea fácil ni rápida; la dificultad radica en que la información de cada inmueble, debe tratarse de forma única y coincidente en ambos organismos, una vez se haya traducido al lenguaje propio de cada uno.

Lo explico a continuación, brevemente en los siguientes apartados:

 1.- SITUACIÓN ACTUAL

En toda nueva actuación en cuanto a modificación de fincas registrales, el Registro de la Propiedad y en un primer lugar las Notarías, nos obligan a incorporar una representación georreferenciada de la actuación sobre cartografía catastral para proceder a su Registro. 

Actualmente, no se incluyen las declaraciones de obra nueva, únicamente actuaciones que modifique la realidad de las parcelas de suelo correspondientes.
La base de cualquier representación gráfica se establece en la CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Desde el punto de vista técnico, está muy claro. Existe un inmueble físico que debemos reflejar en un plano, mediante una coordenada X y una coordenada Y, de cada uno de sus vértices y según un sistema de referencia establecido “sistema ETRS89 (sistema de referencia geodésico oficial de España)/Proyección UTM Huso 30”; una vez comprobadas sus dimensiones y localización concreta “in situ”.
Hay que tener en cuenta que la coordinación se realiza a nivel de suelo, no de construcciones.

Esta realidad debemos superponerla a la base catastral que se toma como información de partida. Si nuestra comprobación y localización se encuentra dentro de los límites de la parcela original, en un primer momento no hay problema. Los inconvenientes surgen cuando la delimitación “alternativa” supera los límites de la parcela catastral original, que conlleva una superposición con otras parcelas o bien con dominio público (vías públicas, parques….).

Este es el primer motivo por el cual la respuesta por parte de la web de catastro resulta negativa. El supuesto en el que la realidad física sobrepasa los límites de la parcela de terreno catastral.

Cabe decir, que la respuesta negativa por parte del sistema de web de catastro, no impide que se continúe con el proceso de coordinación, si bien lo relentiza y dificulta, pero no lo paraliza.

Toda esta intervención técnica hay que traducirla al lenguaje de Catastro, mediante la transformación en archivos GML. Éstos serán los que después deben modificar la realidad catastral existente e incorporar de forma telemática, como nueva información catastrada.
En otras ocasiones, están surgiendo problemas en cuanto a la información base. En ciertas localizaciones parece ser errónea y conlleva que no sea posible esa representación de forma correcta.
En esta situación, según los técnicos de catastro, conviene comunicarlo para el caso de que haya coincidencia de varias alteraciones alternativas con el mismo resultado, proceder a corregir esa base catastral errónea.

 2.- PROCESO DE COORDINACIÓN

El encargado del proceso es el Registro de la Propiedad.
Todo comienza con la comprobación y comparación de la realidad inmobiliaria con la realidad reflejada en la cartografía catastral existente y su información registral, corroborando que se trate del mismo inmueble.
La coordinación oficial, a día de hoy, todavía no se está realizando; solamente se está exigiendo la incorporación de esta información a cualquier intervención nueva, pero de momento la coordinación en sí, queda solo solicitada.
Se está realizando una prueba en la provincia de Valencia, para comprobar su efectividad antes de hacerlo de forma automática en el resto del territorio nacional.
 

3.- OBJETIVO A CONSEGUIR MEDIANTE LA COORDINACIÓN

Parece estar claro el Objetivo, y es que cada inmueble quede perfectamente identificado y localizado de forma única e inequívoca. Para ello, el Registro de la Propiedad debe seguir la siguiente máxima:

Correspondencia/Identificación/Coordinación

Si hubiera un desastre natural o catástrofe, en un determinado lugar, el sistema debería ser capaz de identificar cada finca de forma única y permitir su replanteo en el terreno.

 4.- IMPORTANCIA JURÍDICA DE LA ACCIÓN DE COORDINAR

Toda persona implicada en el proceso de coordinación, incluidos los propietarios de las fincas, debe tener en cuenta que una vez coordinada una finca por parte del Registro de la Propiedad correspondiente, pasa a tener veracidad jurídica completa. Cualquier reclamación posterior deberá realizarse en los tribunales.
De ahí la gran importancia de este proceso.
 

Espero que esta información les sea de utilidad. 

Alicia Gallardo

5 PAUTAS PARA VENDER RÁPIDO SU VIVIENDA

1.- PREPARAR LA VIVIENDA PARA POSIBLES VISITAS, DE FORMA CONCIENZUDA

a) Limpieza y olor

b) Decoración simple, minimalista y nada personalizada

c) Buscar la máxima luminosidad

c) Crear un ambiente placentero

2.- HACER SU VENTA MUY VISIBLE

a) Portales de internet

b) Cartel en la calle o portería

c) Informar a familiares y amigos

d) Contactar con una inmobiliaria de confianza

3.- FIJAR EL PRECIO

Es posible que usted tenga una idea del valor de su vivienda, sin embargo, lo más probable es que sea superior al valor de mercado, puesto que los propietarios tienden a sobrevalorar sus viviendas al tener en cuenta factores que un tercero no consideraría.

Por tanto, es necesario asesorarse externamente, puesto que el PRECIO es un FILTRO que puede hacer que su vivienda pase inadvertida entre el resto de inmueble que se encuentren en el mismo mercado.

La opción más segura es encargar una tasación a un profesional o entidad de confianza, será más objetivo. Definirá y comparará mejor los parámetros que son valorados por un posible comprador.

Si conocemos el mercado que compite con nuestra oferta podremos tomar decisiones importantes en cuanto a vender en inmueble en un mayor o menor plazo, según las circunstancias, urgencia o necesidades del propietario.

4.- SEGUIMIENTO Y DEDICACIÓN

 De nada sirve que tengamos resueltos los puntos anteriores, si una vez publicitado nuestro inmueble, nos olvidamos de estar alerta de los posibles contactos que nos pueden llegar a través de teléfono, e-mail etc. Estas gestiones se deben convertir en una dedicación importante de nuestro tiempo, puesto que el éxito depende de la eficacia en cuanto a nuestra rápida respuesta, información a posibles compradores, concertar visitas, etc…

Hay que tener en cuenta, que serán necesaria una cantidad importante de visitas al inmueble, por lo que habría que preparar previamente una guía de las mismas, para que sea ordenada y explicativa de todos los aspectos interesantes de la vivienda y dejar claro las ventajas de nuestra vivienda con respecto a otras del mercado.

5.- CERRAR LA VENTA.- 

El presente artículo está destinado a cualquier particular que no siendo parte del sector inmobiliario consiga vender un inmueble de su propiedad. Como se comenta en el punto 2, la opción más cómoda es la de encargar la venta de nuestro inmueble a una inmobiliaria. Deben ser profesionales de la venta y por tanto, ponen en práctica estos consejos, pero si la realiza el propio propietario, debe tener en cuenta que, llegado el momento, debe de “Cerrar la Venta”.

Cuando detectamos un interesado en el inmueble, una vez que lo ha visitado y comparado con otros; y nos vuelve a llamar para volver a visitar, o bien para preguntar si el precio es “negociable”, este es el momento de cerrar la venta. Ya sabemos que el interés del comprador es elevado, aunque no quiere decir, que esté hecho, si no que el posible comprador, debe haber realizado un filtro de las viviendas que le interesan y ahora vuelve a compararlas unas con otras.

En esta situación, es importante tener pensado el margen de negociación que tenemos y llegado el momento llevar la conversación al extremo del “Trato Hecho”, donde finaliza el trabajo con el objetivo cumplido.

Espero que estos consejos le sean útiles y prácticos.

Alicia Gallardo

¿Le piden una REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de su propiedad para inscribir en el Registro de la Propiedad?

Pues esto es debido a que por fin, el Registro de la Propiedad y Catastro se están coordinando, tras la aprobación de La Ley 13/2015 de 24 de junio de 2015, se ha reformado la Ley Hipotecaria y, entre otras cuestiones, obliga a describir las fincas registrales en determinadas operaciones mediante una representación gráfica georreferenciada.

¡¡Pues ya era hora!!…….. porque hay que ver los problemas que supone que estos dos organismos no manejen la misma información. 

Seguro que usted o algún conocido se ha encontrado que su inmueble tiene una descripción en Registro y otra descripción en Catastro. Y si rizamos el rizo, resulta que físicamente la finca tiene otra realidad; por tanto, pueden existir discrepancias en Registro y discrepancias en Catastro. 

Esto puede suponer un problema al titular en cuanto a seguridad jurídica, puesto que alguien puede cuestionar desde el registro o catastro si los límites de su finca son unos u otros….

Desde mi experiencia, tras haber realizado innumerables informes, mediciones y certificados de rectificación de escrituras y catastro, puedo afirmar que es la única forma de evitar problemas en un futuro, tanto a los actuales propietarios como a los posibles herederos. 

Esta es la situación actual en nuestro país; en Registro hay unos datos y en Catastro hay otros; y como puede ser?? Pues lo es … era muy necesaria esta coordinación entre ambos organismos para ordenar el "caos" de inmuebles que existe, sobre todo en inmuebles de una cierta antigüedad. 

El origen de estas discrepancias casi generalizadas en las escrituras antiguas, parte de que la Inscripción Registral es una descripción literaria, donde yo me he encontrado frases del tipo “sin sujeto a medida”, “mil metros de terreno aproximadamente”, “varias habitaciones y servicios” “terreno de ensanche sin determinar”, así como la utilización de otras medidas de superficie, que variaban según la localidad, como es el caso de las “fanegas”. 

Estas imprecisiones o errores de partida, se iban arrastrando conforme la escritura del inmueble se iba transmitiendo, ya que nadie se molestaba en rectificar, sobre todo porque estaba en la mentalidad de la mayoría de que cuanto menos describiera la escritura, menos impuestos se pagarían….

Pues bien, con el tiempo se unió un organismo que nace con el objetivo de “Recaudación” por parte de la administración pública, y toma como partida una información gráfica y no escrita. Catastro genera su base de datos mediante fotos aéreas, atribuyendo una descripción física y superficies a cada finca; claro que la precisión de las mediciones, se puede poner en duda todo lo que queramos. 

Los profesionales que nos hemos dedicado a estos quehaceres de adaptar la realidad registral a la física, las vistas aéreas nos dieron mucha luz, sobre todo en situaciones de inmuebles irregulares a los que incluso era dificultoso su acceso, pero visto desde el cielo, solventaba muchas dudas. 

Pero aquí nació el problema; el intentar relacionar una finca registral (documento escrito, identificado con finca registral, inscripción, tomo, libro y folio) con finca catastral (imagen aérea de un perímetro, identificada mediante referencia catastral). Todo acierto entre ambas informaciones era fruto de la casualidad. 

Estas situaciones las he estado comprobando en mi día a día a lo largo de toda mi vida profesional. Han sido incontables las veces que en un informe de valoración, he indicado que existen discrepancias entre la realidad física e información registral y existen discrepancias entre realidad física y descripción catastral. Aunque siendo sincera, muchas mas ocasiones, han sido las discrepancias en la realidad registral, que en definitiva es la “Realidad Legal”. 

De ahí la importancia de que los propietarios se preocupen de actualizar esta situación, para evitar que en un momento dado, se ponga en duda cual es exactamente su propiedad y tengan que demostrarla incluso en los tribunales. Como suelo oír de mis clientes mas mayores “Quiero evitar problemas a mis herederos”.

La mayoría de los propietarios, no se dedica a realizar estas modificaciones hasta que no se presenta una compra-venta o sucesión de la finca, o bien les llama la atención una subida en su recibo IBI (Impuesto de bienes inmuebles).

Ahora parece que estos dos organismos quieren ir de la mano y a mi parece toda una necesidad. Para ello, empiezan pidiendo que todas las fincas que se modifiquen en registro, se incorpore una descripción gráfica geo-referenciada en formato GML de la misma y así unir ambas informaciones, escrita y gráfica. 

Para ello, los técnicos tras la comprobación de la finca “in situ”, procedemos a elaborar su planimetría en formato GML, subir a la web de catastro mediante acceso con autentificación, y el mismo sistema te devuelve una respuesta en positivo o negativo de que la actuación se ha realizado correctamente, para así el Registro cuente con la confirmación pertinente para inscribir la finca tal cual a la realidad física.

Pues nada …..Vamos a GEORREFERENCIAR ESPAÑA que hacía falta!!!!!!

Alicia Gallardo

Control y registro de las viviendas con fines turísticos en Andalucía (Decreto 28/2016 de 2 de Febrero)

Con la aprobación el pasado 2 de febrero, del Decreto 28/2016 y su entrada en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOJA, relacionado con las viviendas con fines turísticos en Andalucía; nos encontramos a día de hoy, una fecha que podemos considerar de “pistoletazo de salida” para los alquileres vacacionales sobre todo en las zonas costeras, con una situación de expectación a cerca de la regulación y medidas que vaya a tomar la Consejería de Turismo acerca del cumplimiento de este decreto.   

En los últimos años viene produciéndose un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo. Todo ello, apoyado por la proliferación de portales de internet que facilitan esta labor a los propietarios, como es el caso de Airbnb, apartum, niumba, etc; desde los que se realiza una comercialización directa y sin intermediarios.

El gran volumen de actividad que viene observándose de este tipo de alquiler, muy fácil de comprobar en internet, ha llamado la atención de la consejería competente, provocando un intento de regulación con la aprobación de este Decreto.

El documento más “problemático” referente a este decreto, según oigo entre mis clientes y colaboradores, es el de Licencia de Ocupación, dado que si el inmueble no es de reciente construcción no cuenta con ella ni con un documento análogo que justifique que es apto para acoger este tipo de actividad. 
Aunque la administración todavía no se ha pronunciado en este supuesto, el camino más prudente sería el de una comprobación por técnicos homologados, que justifiquen ciertas verificaciones y garantizar así la tranquilidad de todos. 

A mi parecer, una actividad sin control ninguno, es un nido de problemas, con la consecuente mala imagen externa, más aún, tratándose del sector turístico, donde la imagen y percepción de seguridad son prioritarias, por parte de los usuarios.

Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio…

Además de esta declaración responsable, el Decreto establece los siguientes requisitos:

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e) Botiquín de primeros auxilios.

f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

 l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

La Licencia de Ocupación o documento análogo, habrá que presentarlo junto con la declaración responsable. Si no tienen esa licencia de ocupación, deben pedirla al Ayuntamiento. 

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez comunicado el número de registro, el propietario deberá hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

La intención parece ser un control y registro de los inmuebles destinados a este fin que cumplan unos requisitos mínimos, aunque no se detalla el procedimiento de control que pretenden realizar.

Dos documentos son la base de este decreto, la Declaración Responsable y la Licencia de Ocupación. El primero concierne al titular y el segundo al inmueble, el cual debe cumplir una serie de requisitos que algún agente debe certificar. 
En principio indica que debe solicitarse al Ayuntamiento, pero mi experiencia me dice que las administraciones locales no cuentan con medios suficientes para emitir estas licencias con la responsabilidad que ello conlleva, por lo que preveo que al final seremos los técnicos del sector los que debamos responsabilizarnos de estas cuestiones. 

Ahora toca esperar movimiento de la administración, si bien, es recomendable que todos interesados vayan solicitando el registro mediante la declaración responsable y ver que pasa … 

Alicia Gallardo

¿Hacienda le reclama más impuesto tras la declaración de valor de un inmueble?

Si usted es uno de los afectados por las campañas de pronunciamiento de Hacienda en contra de los valores declarados en una escritura o declaración; y en consecuencia a pagar mayor impuesto a las arcas públicas; le interesará saber que el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia el 18 de enero del presente año, según la cual “las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales” (STS, 14/2016 de 18/01/2016).

Así, tal cual, …. Se deja de manifiesto que los valores indicados por la Administración como los “correctos” para declarar; y que sirven de base para el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de Sucesiones y Donaciones, NO SON REALES; preparando el camino para anular las liquidaciones dictadas utilizando estas valoraciones.

En cuanto a los motivos por los que el Tribunal Supremo declara las valoraciones tributarias como “no reales”, cabe destacar la cuestión de que el perito de la Administración no acudiese a visitar el inmueble; ello no era obstáculo para que en la valoración se tuvieran en cuenta datos como el estado de conservación, calidades de edificación…. cuestión extraña sin haber comprobado “in situ”, estas circunstancias.

Esta sentencia cuestiona el dictamen de peritos, tal y como entiende y practica la administración, ya que se le dice al contribuyente que se ha realizado un dictamen pericial, cuando el perito ni siquiera ha inspeccionado el bien que valora. Lo único que ha hecho es realizar ligeras correcciones a valores genéricos, como los obtenidos del Catastro o de la estadística de precios de mercado.

El dictamen de perito de la Administración Tributaria, utiliza una “simbiosis” o “hibridación” de medios valorativos. Siendo de relevante importancia el método a utilizar en la valoración, ya que se trata de determinar su valor cierto, no de tener una idea del valor de un inmueble.

De hecho, el Supremo entiende que la comprobación de valores y la liquidación practicada se considerarán inmotivadas, y por tanto, se anularán si no se aportan al contribuyente los estudios o dictámenes que se han tenido en cuenta en la valoración, mientras que es imprescindible la visita del perito al inmueble.

Los comentarios entre contribuyentes, gestores, asesores, abogados, técnicos, tasadores, durante estos años atrás, mencionado lo “disparatado” de los valores fiscales, ahora una sentencia del tribunal supremo lo corrobora.

Tengo que decir que también he visto algún caso en que, según mi experiencia, procedía totalmente la revisión de valores declarados. Sin embargo, han sido casos puntuales frente a la generalidad.

En numerosas ocasiones he sido testigo de tremendas injusticias, repitiéndose el caso de contribuyentes que han pagado sin más, por terminar lo antes posible con sus declaraciones paralelas.

Para la administración tributaria, esta era una forma de recaudar y compensar la disminución de ingresos que habían sufrido tras la caída del negocio del ladrillo, que le aportaba grandes ingresos de forma voluntaria.

Pues, esta es la situación en la que nos encontramos en la actualidad. Una circunstancia que conlleva que la administración tributaria deje de ingresar una importante cantidad de millones de euros, lo que nos conduce a otra cuestión, ….. de dónde compensará este déficit ahora??

Alicia G

Situación Actual Mercado Inmobiliario

¡¡BIENVENIDOS a mi blog!!; aquí se trata de estar al día respecto a Tasación Inmobiliaria en nuestro país y temas relacionados de interés en cuanto a novedades, últimas leyes, normativas, curiosidades …..

Tras vivir laboralmente las etapas de boom inmobiliario y crisis económica, en primera línea del campo de batalla; como tasadora inmobiliaria, me decido a escribir sobre este tema. También de su evolución y temas relacionados, para que pueda ser útil a cualquier interesado en esta materia. Let’s go!!!  

Me animo a escribir este blog, a primeros del año 2016, desde la esperanza de recuperación del sector de la construcción al que pertenezco y en consecuencia el sector inmobiliario en general. 

Los que hemos vivido las últimas etapas, somos reacios a pensar en recuperación, sin embargo, los últimos datos indicadores publicados, nos dan muestras de ello.

Hablemos de datos, para justificar este cambio de tendencia entre los años 2015-2016.

La recuperación en el Sector Inmobiliario se considera evidente, sobretodo en el sector residencial, a consecuencia de los siguientes factores:

-Mejora del ciclo económico, con tendencia a la baja de la tasa de desempleo.
-Condiciones óptimas de financiación.
-Bien de inversión más rentable en comparación con el resto de inversiones equiparables.

Todo esto con dos particularidades:

-No se superan niveles anteriores a la crisis.
-El volumen importante de compra-venta, se produce en el sector de la vivienda usada, que supone un 80% del total.

Estas circunstancias y factores, desembocan en un aumento del precio de la vivienda para el año 2015 y previsible también para el 2016 entre un 3-5%. Sin embargo, este aumento es selectivo, se producirá en determinadas localizaciones como son los centros de las grandes ciudades o destinos turísticos, premium.

Como justificación a este aumento del Valor de la Vivienda, puedo nombrar el aumento de demanda, tras años en los que apenas se ha construido, disminuyendo de forma considerable el stock de vivienda nueva. Otro indicador importante es el aumento del precio del suelo, que consecuentemente se repercutirá sobre las viviendas construidas.
Además se da la circunstancia del aumento de demanda por parte de no residentes en España, tras la inestabilidad detectada, en otros países competidores con el nuestro.

En cuanto a valores, podemos afirmar que estamos en términos medios, con Valores de Mercado equiparables al año 2004. Ésto supone un 20% por debajo del valor máximo, que se produjo en el primer trimestre de 2008.

Todo lo descrito está provocando un despertar de la actividad promotora, que se puede afirmar basado en dos índices publicados:

-  El consumo de cemento se encuentra en un punto de inflexión

-  Los visados de proyectos de edificación durante 2015, aumentaron un 39%.

Concluimos con la idea del lento despertar de la actividad promotora. Supone un cambio de tendencia en el sector, muy próspera para muchos agentes que intervenimos.

A mí en particular el indicio que más me alegra, es el cambio de mentalidad que observamos. Tras años de oscuridad, empezamos a verlo todo de color gris claro e incluso blanco en algunos sitios en concreto.