COORDINACIÓN REGISTRO-CATASTRO, a día de hoy

Hace unos días asistí a una jornada donde participaron todos los agentes que forman parte del proceso de Coordinación Registro-Catastro, que se está realizando en nuestro país.

Intervinieron todos los agentes, Registro de la Propiedad – Notariado - Catastro y Técnicos

Como resumen puedo afirmar que quedó de manifiesto que el proceso no va a ser tarea fácil ni rápida; la dificultad radica en que la información de cada inmueble, debe tratarse de forma única y coincidente en ambos organismos, una vez se haya traducido al lenguaje propio de cada uno.

Lo explico a continuación, brevemente en los siguientes apartados:

 1.- SITUACIÓN ACTUAL

En toda nueva actuación en cuanto a modificación de fincas registrales, el Registro de la Propiedad y en un primer lugar las Notarías, nos obligan a incorporar una representación georreferenciada de la actuación sobre cartografía catastral para proceder a su Registro. 

Actualmente, no se incluyen las declaraciones de obra nueva, únicamente actuaciones que modifique la realidad de las parcelas de suelo correspondientes.
La base de cualquier representación gráfica se establece en la CARTOGRAFÍA CATASTRAL.

Desde el punto de vista técnico, está muy claro. Existe un inmueble físico que debemos reflejar en un plano, mediante una coordenada X y una coordenada Y, de cada uno de sus vértices y según un sistema de referencia establecido “sistema ETRS89 (sistema de referencia geodésico oficial de España)/Proyección UTM Huso 30”; una vez comprobadas sus dimensiones y localización concreta “in situ”.
Hay que tener en cuenta que la coordinación se realiza a nivel de suelo, no de construcciones.

Esta realidad debemos superponerla a la base catastral que se toma como información de partida. Si nuestra comprobación y localización se encuentra dentro de los límites de la parcela original, en un primer momento no hay problema. Los inconvenientes surgen cuando la delimitación “alternativa” supera los límites de la parcela catastral original, que conlleva una superposición con otras parcelas o bien con dominio público (vías públicas, parques….).

Este es el primer motivo por el cual la respuesta por parte de la web de catastro resulta negativa. El supuesto en el que la realidad física sobrepasa los límites de la parcela de terreno catastral.

Cabe decir, que la respuesta negativa por parte del sistema de web de catastro, no impide que se continúe con el proceso de coordinación, si bien lo relentiza y dificulta, pero no lo paraliza.

Toda esta intervención técnica hay que traducirla al lenguaje de Catastro, mediante la transformación en archivos GML. Éstos serán los que después deben modificar la realidad catastral existente e incorporar de forma telemática, como nueva información catastrada.
En otras ocasiones, están surgiendo problemas en cuanto a la información base. En ciertas localizaciones parece ser errónea y conlleva que no sea posible esa representación de forma correcta.
En esta situación, según los técnicos de catastro, conviene comunicarlo para el caso de que haya coincidencia de varias alteraciones alternativas con el mismo resultado, proceder a corregir esa base catastral errónea.

 2.- PROCESO DE COORDINACIÓN

El encargado del proceso es el Registro de la Propiedad.
Todo comienza con la comprobación y comparación de la realidad inmobiliaria con la realidad reflejada en la cartografía catastral existente y su información registral, corroborando que se trate del mismo inmueble.
La coordinación oficial, a día de hoy, todavía no se está realizando; solamente se está exigiendo la incorporación de esta información a cualquier intervención nueva, pero de momento la coordinación en sí, queda solo solicitada.
Se está realizando una prueba en la provincia de Valencia, para comprobar su efectividad antes de hacerlo de forma automática en el resto del territorio nacional.
 

3.- OBJETIVO A CONSEGUIR MEDIANTE LA COORDINACIÓN

Parece estar claro el Objetivo, y es que cada inmueble quede perfectamente identificado y localizado de forma única e inequívoca. Para ello, el Registro de la Propiedad debe seguir la siguiente máxima:

Correspondencia/Identificación/Coordinación

Si hubiera un desastre natural o catástrofe, en un determinado lugar, el sistema debería ser capaz de identificar cada finca de forma única y permitir su replanteo en el terreno.

 4.- IMPORTANCIA JURÍDICA DE LA ACCIÓN DE COORDINAR

Toda persona implicada en el proceso de coordinación, incluidos los propietarios de las fincas, debe tener en cuenta que una vez coordinada una finca por parte del Registro de la Propiedad correspondiente, pasa a tener veracidad jurídica completa. Cualquier reclamación posterior deberá realizarse en los tribunales.
De ahí la gran importancia de este proceso.
 

Espero que esta información les sea de utilidad. 

Alicia Gallardo

5 PAUTAS PARA VENDER RÁPIDO SU VIVIENDA

1.- PREPARAR LA VIVIENDA PARA POSIBLES VISITAS, DE FORMA CONCIENZUDA

a) Limpieza y olor

b) Decoración simple, minimalista y nada personalizada

c) Buscar la máxima luminosidad

c) Crear un ambiente placentero

2.- HACER SU VENTA MUY VISIBLE

a) Portales de internet

b) Cartel en la calle o portería

c) Informar a familiares y amigos

d) Contactar con una inmobiliaria de confianza

3.- FIJAR EL PRECIO

Es posible que usted tenga una idea del valor de su vivienda, sin embargo, lo más probable es que sea superior al valor de mercado, puesto que los propietarios tienden a sobrevalorar sus viviendas al tener en cuenta factores que un tercero no consideraría.

Por tanto, es necesario asesorarse externamente, puesto que el PRECIO es un FILTRO que puede hacer que su vivienda pase inadvertida entre el resto de inmueble que se encuentren en el mismo mercado.

La opción más segura es encargar una tasación a un profesional o entidad de confianza, será más objetivo. Definirá y comparará mejor los parámetros que son valorados por un posible comprador.

Si conocemos el mercado que compite con nuestra oferta podremos tomar decisiones importantes en cuanto a vender en inmueble en un mayor o menor plazo, según las circunstancias, urgencia o necesidades del propietario.

4.- SEGUIMIENTO Y DEDICACIÓN

 De nada sirve que tengamos resueltos los puntos anteriores, si una vez publicitado nuestro inmueble, nos olvidamos de estar alerta de los posibles contactos que nos pueden llegar a través de teléfono, e-mail etc. Estas gestiones se deben convertir en una dedicación importante de nuestro tiempo, puesto que el éxito depende de la eficacia en cuanto a nuestra rápida respuesta, información a posibles compradores, concertar visitas, etc…

Hay que tener en cuenta, que serán necesaria una cantidad importante de visitas al inmueble, por lo que habría que preparar previamente una guía de las mismas, para que sea ordenada y explicativa de todos los aspectos interesantes de la vivienda y dejar claro las ventajas de nuestra vivienda con respecto a otras del mercado.

5.- CERRAR LA VENTA.- 

El presente artículo está destinado a cualquier particular que no siendo parte del sector inmobiliario consiga vender un inmueble de su propiedad. Como se comenta en el punto 2, la opción más cómoda es la de encargar la venta de nuestro inmueble a una inmobiliaria. Deben ser profesionales de la venta y por tanto, ponen en práctica estos consejos, pero si la realiza el propio propietario, debe tener en cuenta que, llegado el momento, debe de “Cerrar la Venta”.

Cuando detectamos un interesado en el inmueble, una vez que lo ha visitado y comparado con otros; y nos vuelve a llamar para volver a visitar, o bien para preguntar si el precio es “negociable”, este es el momento de cerrar la venta. Ya sabemos que el interés del comprador es elevado, aunque no quiere decir, que esté hecho, si no que el posible comprador, debe haber realizado un filtro de las viviendas que le interesan y ahora vuelve a compararlas unas con otras.

En esta situación, es importante tener pensado el margen de negociación que tenemos y llegado el momento llevar la conversación al extremo del “Trato Hecho”, donde finaliza el trabajo con el objetivo cumplido.

Espero que estos consejos le sean útiles y prácticos.

Alicia Gallardo