2007-2017 DIEZ AÑOS DE TURBULENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL

¿Ha pasado ya la tormenta?

Se van a cumplir 10 años desde que se alcanzó el precio máximo de la vivienda en la historia de España. Desde entonces, una etapa tumultuosa ha azotado nuestro país en cuanto al sector inmobiliario se refiere, e indirectamente a otros sectores. Analizamos:

Comenzando el año 2017, procedo a realizar balance del mercado inmobiliario actual, al cumplirse una década del repunte máximo de precios de vivienda vivido en nuestro país, que marcó un antes y un después en la economía española.

Hay que aclarar que el comportamiento es distinto según la ciudad o zona analizada, por tanto, hablaremos de datos medios y referidos a vivienda plurifamiliar, que tienen un comportamiento más lineal.

Esta es una época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este artículo no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierra entre comprador y vendedor (que suele cerrarse por un valor muy inferior al que inicialmente el vendedor decidió de partida para su vivienda).

En primer lugar, incorporo un simple gráfico para constatar claramente la tendencia de los precios medios en España casi en “caída libre”, desde 2007 hasta 2013.
La vivienda nueva y de segunda mano tienen comportamientos distintos, en este caso hablamos de valores medios para obtener una idea generalizada.

De 2013 a 2014 se aprecia una estabilidad al alza, y de 2014 a 2015 una leve subida.

Esto puede resumir casi una década de precios de vivienda en España.

La fuente de este gráfico es el Instituto Nacional de Estadística.

Se confirma entonces:

Precio Máximo de la Burbuja Inmobiliaria: 1T-2T-3T 2008

Precio Fondo Post Burbuja Inmobiliaria: 2013-2014, aunque todavía hay ciudades que no han tocado ese fondo.

Como excepción siempre existirán ciudades con mayor atractivo que deben considerarse como mercados independientes.

A nivel internacional los lugares con mayor atractivo para la inversión son, por este orden:

1.- Manhattan

2.- Londres

3.- París

4.- Sidney

5.- Shanghái

6.- Los Ángeles

7.- Madrid

8.- Berlín

9.- Singapur

Vemos que Madrid se encuentra en el puesto número 7 a nivel internacional.

En el análisis que nos ocupa vamos a partir del año 2007, donde se alcanzaron los máximos IPV (Índice Precios Vivienda), siendo el dato de partida de los publicados por este medio público, Instituto Nacional de Estadística, que sirve de referente.

PRECIO VIVIENDA EN ESPAÑA 2007-2017 Otras fuentes:

Además, podemos comprobar que dos de las sociedades de tasación más relevantes confirman estos datos. Las siguientes gráficas están realizadas con sus propias bases de datos ya que realizan estudios de mercado periódicamente.

Fuente: Sociedad de Tasación SA

Fuente: Tinsa

Adjunto el gráfico publicado por Idealista, portal referente en España de la evolución del precio de la vivienda, pero este caso referida sólo a 2ª mano incluyendo ya hasta final de 2016.

En todas las gráficas podemos apreciar que los precios actuales se encuentran entre valores aproximados a los años 2003-2004, así como que el momento en que tocaron fondo fue entre 2014-2015. Desde ese momento se han estabilizado con una tendencia ligeramente al alza.

La pregunta sería ¿hemos tocado ya fondo, realmente? Pues basándonos en las gráficas, parece que sí.

Haciendo de nuevo hincapié en que depende de cada zona en cuestión, seguimos hablando de valores medios en España.

Sería necesario analizar una serie de factores que influyen directamente en el valor de la vivienda para comprobar su estabilidad, y consecuentemente la estabilidad del Valor de Mercado a día de hoy, pero lo haré en el siguiente post, más en profundidad.

De momento, nos quedamos con la idea de que la tormenta ha pasado, y podemos decir que tenemos un mercado inmobiliario en calma.

En estas circunstancias, a los tasadores se nos hace un poquito más fácil valorar que en los años anteriores; aunque para mi lo más difícil es hacer ver a los propietarios que compraron en la cumbre de la burbuja, que a día de hoy su inmueble tiene un determinado valor de tasación; habiendo perdido mucho dinero por el camino.

En el siguiente artículo, seguiré contando las variaciones y parámetros que pueden influir en que de nuevo los precios pierdan esta estabilidad.

Espero que os haya resultado útil e interesante.

Alicia G

VALORACIÓN DE VIVIENDAS ON-LINE ¿EN SERIO?

¿Alguien cree en la fiabilidad de este tipo de valoraciones?

Es una realidad el hecho de que actualmente se ofrezcan casi todo tipo de servicios en formato on-line. Parece justificado ya que se trata de un acceso universal a todo tipo de información, comparativas y un largo etcétera de ventajas. Sin embargo, hay que considerar ciertas limitaciones, porque no todo vale. Este es el caso de las valoraciones de inmueble on line.

Siempre ha existido un servicio denominado “pre-tasación” que se realizaba a las entidades bancarias, como un “anticipo de cortesía” del valor aproximado de un inmueble, realizado por los tasadores colaboradores con sociedades de tasación.

Se realizaba para no suponer un gasto a sus clientes si el valor del inmueble no superaba las expectativas oportunas.

Tras realizar “miles” de pre-tasaciones estoy en disposición de afirmar de que se trataba de una información aproximada que realizábamos poniendo de manifiesto todas las cautelas posibles, dado que la veracidad de la información indicada estaba muy cuestionada.

Solo se contaba con  información de mercado de la zona, sin tener conocimiento de la situación, características y estado del inmueble en cuestión. Además, el resultado ofrecido se encontraba en una horquilla de valores, ni siquiera un importe cerrado. Este intervalo, dependiendo de la tipología del inmueble, era más o menos amplio, en torno al 20-40%. Estos documentos los realizábamos tasadores totalmente experimentados en cada zona concreta.

Sin embargo, ahora existen páginas web que afirman estar capacitadas para realizar valoraciones de inmuebles de forma masiva, sin apenas información del inmueble a valorar.

A mi parecer, es de sentido común, considerar este valor “bajo sospecha”, sobre todo porque no puede comparar las características del inmueble en cuestión, siendo esto imprescindible en una valoración; más aún cuando el método más utilizado y fiable para realizar una valoración es el “método de comparación”, establecido en la Orden Eco/803/2003 de 27 de marzo.

Los parámetros de comparación son “clave” para obtener un valor unitario de mercado adaptado al inmueble a valorar. Son distintos para cada tipología y solo un profesional puede detectarlos en base a su experiencia.

Cualquier coincidencia con la realidad, será eso, toda una “coincidencia”.

En esta situación mi gremio debe considerar estas web una ofensa a nuestra profesión. Existe mucho trabajo detrás de una valoración, así como experiencia y formación, como para que alguien afirme haber creado una herramienta que realice todo este trabajo con solo un "clic". Y todo esto sin considerar que no se realizan ciertas tareas fundamentales, a saber:

Comprobaciones de identificación

Comprobaciones urbanísticas

Comprobaciones de protección

Estas comprobaciones pueden influir de forma muy considerable en los valores de tasación obtenidos.

Además se da la circunstancia de que el mercado inmobiliario está atravesando una etapa muy dinámica y variable, donde la estabilidad de los precios es mínima y la lectura e interpretación de estas variables y expectativas del mercado sólo pueden ser apreciadas y valoradas por un profesional cualificado.

Es obvio que la evolución nos está acercando cada vez más al camino de sustituir personas por máquinas que realizan el mismo trabajo en menos tiempo y recursos, pero vayamos por partes… Existen límites que de momento no deben superarse, aunque haya agentes interesados en lo contrario, por diversos motivos, básicamente económicos.

Aunque el sector tiene unos altibajos muy pronunciados, aún quedamos profesionales de máxima fiabilidad a los que vale la pena contratar para garantizar una inversión, compra, venta, aportación etc…

Alicia Gallardo