jueves, 7 de abril de 2016

Control y registro de las viviendas con fines turísticos en Andalucía (Decreto 28/2016 de 2 de Febrero)

Con la aprobación el pasado 2 de febrero, del Decreto 28/2016 y su entrada en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOJA, relacionado con las viviendas con fines turísticos en Andalucía; nos encontramos a día de hoy, una fecha que podemos considerar de “pistoletazo de salida” para los alquileres vacacionales sobre todo en las zonas costeras, con una situación de expectación a cerca de la regulación y medidas que vaya a tomar la Consejería de Turismo acerca del cumplimiento de este decreto.   

En los últimos años viene produciéndose un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo. Todo ello, apoyado por la proliferación de portales de internet que facilitan esta labor a los propietarios, como es el caso de Airbnb, apartum, niumba, etc; desde los que se realiza una comercialización directa y sin intermediarios.

El gran volumen de actividad que viene observándose de este tipo de alquiler, muy fácil de comprobar en internet, ha llamado la atención de la consejería competente, provocando un intento de regulación con la aprobación de este Decreto.

El documento más “problemático” referente a este decreto, según oigo entre mis clientes y colaboradores, es el de Licencia de Ocupación, dado que si el inmueble no es de reciente construcción no cuenta con ella ni con un documento análogo que justifique que es apto para acoger este tipo de actividad. 
Aunque la administración todavía no se ha pronunciado en este supuesto, el camino más prudente sería el de una comprobación por técnicos homologados, que justifiquen ciertas verificaciones y garantizar así la tranquilidad de todos. 

A mi parecer, una actividad sin control ninguno, es un nido de problemas, con la consecuente mala imagen externa, más aún, tratándose del sector turístico, donde la imagen y percepción de seguridad son prioritarias, por parte de los usuarios.


Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo será el siguiente:
a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.
b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.
c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.
2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.
3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.
4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio…

Además de esta declaración responsable, el Decreto establece los siguientes requisitos:

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
e) Botiquín de primeros auxilios.
f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
 l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

La Licencia de Ocupación o documento análogo, habrá que presentarlo junto con la declaración responsable. Si no tienen esa licencia de ocupación, deben pedirla al Ayuntamiento. 
Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez comunicado el número de registro, el propietario deberá hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

La intención parece ser un control y registro de los inmuebles destinados a este fin que cumplan unos requisitos mínimos, aunque no se detalla el procedimiento de control que pretenden realizar.

Dos documentos son la base de este decreto, la Declaración Responsable y la Licencia de Ocupación. El primero concierne al titular y el segundo al inmueble, el cual debe cumplir una serie de requisitos que algún agente debe certificar. 
En principio indica que debe solicitarse al Ayuntamiento, pero mi experiencia me dice que las administraciones locales no cuentan con medios suficientes para emitir estas licencias con la responsabilidad que ello conlleva, por lo que preveo que al final seremos los técnicos del sector los que debamos responsabilizarnos de estas cuestiones. 

Ahora toca esperar movimiento de la administración, si bien, es recomendable que todos interesados vayan solicitando el registro mediante la declaración responsable y ver que pasa … 

Alicia Gallardo


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