Pues esto es debido a que por fin, el Registro de la Propiedad y Catastro se están coordinando, tras la aprobación de La Ley 13/2015 de 24 de junio de 2015, se ha reformado la Ley Hipotecaria y, entre otras cuestiones, obliga a describir las fincas registrales en determinadas operaciones mediante una representación gráfica georreferenciada.
¡¡Pues ya era hora!!…….. porque hay que ver los problemas que supone que estos dos organismos no manejen la misma información.
Seguro que usted o algún conocido se ha encontrado que su inmueble tiene una descripción en Registro y otra descripción en Catastro. Y si rizamos el rizo, resulta que físicamente la finca tiene otra realidad; por tanto, pueden existir discrepancias en Registro y discrepancias en Catastro.
Esto puede suponer un problema al titular en cuanto a seguridad jurídica, puesto que alguien puede cuestionar desde el registro o catastro si los límites de su finca son unos u otros….
Desde mi experiencia, tras haber realizado innumerables informes, mediciones y certificados de rectificación de escrituras y catastro, puedo afirmar que es la única forma de evitar problemas en un futuro, tanto a los actuales propietarios como a los posibles herederos.
Esta es la situación actual en nuestro país; en Registro hay unos datos y en Catastro hay otros; y como puede ser?? Pues lo es … era muy necesaria esta coordinación entre ambos organismos para ordenar el "caos" de inmuebles que existe, sobre todo en inmuebles de una cierta antigüedad.
El origen de estas discrepancias casi generalizadas en las escrituras antiguas, parte de que la Inscripción Registral es una descripción literaria, donde yo me he encontrado frases del tipo “sin sujeto a medida”, “mil metros de terreno aproximadamente”, “varias habitaciones y servicios” “terreno de ensanche sin determinar”, así como la utilización de otras medidas de superficie, que variaban según la localidad, como es el caso de las “fanegas”.
Estas imprecisiones o errores de partida, se iban arrastrando conforme la escritura del inmueble se iba transmitiendo, ya que nadie se molestaba en rectificar, sobre todo porque estaba en la mentalidad de la mayoría de que cuanto menos describiera la escritura, menos impuestos se pagarían….
Pues bien, con el tiempo se unió un organismo que nace con el objetivo de “Recaudación” por parte de la administración pública, y toma como partida una información gráfica y no escrita. Catastro genera su base de datos mediante fotos aéreas, atribuyendo una descripción física y superficies a cada finca; claro que la precisión de las mediciones, se puede poner en duda todo lo que queramos.
Los profesionales que nos hemos dedicado a estos quehaceres de adaptar la realidad registral a la física, las vistas aéreas nos dieron mucha luz, sobre todo en situaciones de inmuebles irregulares a los que incluso era dificultoso su acceso, pero visto desde el cielo, solventaba muchas dudas.
Pero aquí nació el problema; el intentar relacionar una finca registral (documento escrito, identificado con finca registral, inscripción, tomo, libro y folio) con finca catastral (imagen aérea de un perímetro, identificada mediante referencia catastral). Todo acierto entre ambas informaciones era fruto de la casualidad.
Estas situaciones las he estado comprobando en mi día a día a lo largo de toda mi vida profesional. Han sido incontables las veces que en un informe de valoración, he indicado que existen discrepancias entre la realidad física e información registral y existen discrepancias entre realidad física y descripción catastral. Aunque siendo sincera, muchas mas ocasiones, han sido las discrepancias en la realidad registral, que en definitiva es la “Realidad Legal”.
De ahí la importancia de que los propietarios se preocupen de actualizar esta situación, para evitar que en un momento dado, se ponga en duda cual es exactamente su propiedad y tengan que demostrarla incluso en los tribunales. Como suelo oír de mis clientes mas mayores “Quiero evitar problemas a mis herederos”.
La mayoría de los propietarios, no se dedica a realizar estas modificaciones hasta que no se presenta una compra-venta o sucesión de la finca, o bien les llama la atención una subida en su recibo IBI (Impuesto de bienes inmuebles).
Ahora parece que estos dos organismos quieren ir de la mano y a mi parece toda una necesidad. Para ello, empiezan pidiendo que todas las fincas que se modifiquen en registro, se incorpore una descripción gráfica geo-referenciada en formato GML de la misma y así unir ambas informaciones, escrita y gráfica.
Para ello, los técnicos tras la comprobación de la finca “in situ”, procedemos a elaborar su planimetría en formato GML, subir a la web de catastro mediante acceso con autentificación, y el mismo sistema te devuelve una respuesta en positivo o negativo de que la actuación se ha realizado correctamente, para así el Registro cuente con la confirmación pertinente para inscribir la finca tal cual a la realidad física.
Pues nada …..Vamos a GEORREFERENCIAR ESPAÑA que hacía falta!!!!!!
Alicia Gallardo
Muy buen articulo. Enhorabuena a su autora, demuestra que es una gran profesional.
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