¿Ha pasado ya la tormenta?
Se van a cumplir 10 años desde que se alcanzó el precio máximo de la vivienda en la historia de España. Desde entonces, una etapa tumultuosa ha azotado nuestro país en cuanto al sector inmobiliario se refiere, e indirectamente a otros sectores. Analizamos:
Comenzando el año 2017, procedo a realizar balance del mercado inmobiliario actual, al cumplirse una década del repunte máximo de precios de vivienda vivido en nuestro país, que marcó un antes y un después en la economía española.
Hay que aclarar que el comportamiento es distinto según la ciudad o zona analizada, por tanto, hablaremos de datos medios y referidos a vivienda plurifamiliar, que tienen un comportamiento más lineal.
Esta es una época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este artículo no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierra entre comprador y vendedor (que suele cerrarse por un valor muy inferior al que inicialmente el vendedor decidió de partida para su vivienda).
En primer lugar, incorporo un simple gráfico para constatar claramente la tendencia de los precios medios en España casi en “caída libre”, desde 2007 hasta 2013.
La vivienda nueva y de segunda mano tienen comportamientos distintos, en este caso hablamos de valores medios para obtener una idea generalizada.
La vivienda nueva y de segunda mano tienen comportamientos distintos, en este caso hablamos de valores medios para obtener una idea generalizada.
De 2013 a 2014 se aprecia una estabilidad al alza, y de 2014 a 2015 una leve subida.
Esto puede resumir casi una década de precios de vivienda en España.
La fuente de este gráfico es el Instituto Nacional de Estadística.
Se confirma entonces:
Precio Máximo de la Burbuja Inmobiliaria: 1T-2T-3T 2008
Precio Fondo Post Burbuja Inmobiliaria: 2013-2014, aunque todavía hay ciudades que no han tocado ese fondo.
Como excepción siempre existirán ciudades con mayor atractivo que deben considerarse como mercados independientes.
A nivel internacional los lugares con mayor atractivo para la inversión son, por este orden:
1.- Manhattan
2.- Londres
3.- París
4.- Sidney
5.- Shanghái
6.- Los Ángeles
7.- Madrid
8.- Berlín
9.- Singapur
Vemos que Madrid se encuentra en el puesto número 7 a nivel internacional.
En el análisis que nos ocupa vamos a partir del año 2007, donde se alcanzaron los máximos IPV (Índice Precios Vivienda), siendo el dato de partida de los publicados por este medio público, Instituto Nacional de Estadística, que sirve de referente.
PRECIO VIVIENDA EN ESPAÑA 2007-2017 Otras fuentes:
Además, podemos comprobar que dos de las sociedades de tasación más relevantes confirman estos datos. Las siguientes gráficas están realizadas con sus propias bases de datos ya que realizan estudios de mercado periódicamente.
Fuente: Sociedad de Tasación SA
Fuente: Tinsa
Adjunto el gráfico publicado por Idealista, portal referente en España de la evolución del precio de la vivienda, pero este caso referida sólo a 2ª mano incluyendo ya hasta final de 2016.
En todas las gráficas podemos apreciar que los precios actuales se encuentran entre valores aproximados a los años 2003-2004, así como que el momento en que tocaron fondo fue entre 2014-2015. Desde ese momento se han estabilizado con una tendencia ligeramente al alza.
La pregunta sería ¿hemos tocado ya fondo, realmente? Pues basándonos en las gráficas, parece que sí.
Haciendo de nuevo hincapié en que depende de cada zona en cuestión, seguimos hablando de valores medios en España.
Sería necesario analizar una serie de factores que influyen directamente en el valor de la vivienda para comprobar su estabilidad, y consecuentemente la estabilidad del Valor de Mercado a día de hoy, pero lo haré en el siguiente post, más en profundidad.
De momento, nos quedamos con la idea de que la tormenta ha pasado, y podemos decir que tenemos un mercado inmobiliario en calma.
En estas circunstancias, a los tasadores se nos hace un poquito más fácil valorar que en los años anteriores; aunque para mi lo más difícil es hacer ver a los propietarios que compraron en la cumbre de la burbuja, que a día de hoy su inmueble tiene un determinado valor de tasación; habiendo perdido mucho dinero por el camino.
En el siguiente artículo, seguiré contando las variaciones y parámetros que pueden influir en que de nuevo los precios pierdan esta estabilidad.
Espero que os haya resultado útil e interesante.
Alicia G
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