¿Le piden una REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA de su propiedad para inscribir en el Registro de la Propiedad?

Pues esto es debido a que por fin, el Registro de la Propiedad y Catastro se están coordinando, tras la aprobación de La Ley 13/2015 de 24 de junio de 2015, se ha reformado la Ley Hipotecaria y, entre otras cuestiones, obliga a describir las fincas registrales en determinadas operaciones mediante una representación gráfica georreferenciada.

¡¡Pues ya era hora!!…….. porque hay que ver los problemas que supone que estos dos organismos no manejen la misma información. 

Seguro que usted o algún conocido se ha encontrado que su inmueble tiene una descripción en Registro y otra descripción en Catastro. Y si rizamos el rizo, resulta que físicamente la finca tiene otra realidad; por tanto, pueden existir discrepancias en Registro y discrepancias en Catastro. 

Esto puede suponer un problema al titular en cuanto a seguridad jurídica, puesto que alguien puede cuestionar desde el registro o catastro si los límites de su finca son unos u otros….

Desde mi experiencia, tras haber realizado innumerables informes, mediciones y certificados de rectificación de escrituras y catastro, puedo afirmar que es la única forma de evitar problemas en un futuro, tanto a los actuales propietarios como a los posibles herederos. 

Esta es la situación actual en nuestro país; en Registro hay unos datos y en Catastro hay otros; y como puede ser?? Pues lo es … era muy necesaria esta coordinación entre ambos organismos para ordenar el "caos" de inmuebles que existe, sobre todo en inmuebles de una cierta antigüedad. 

El origen de estas discrepancias casi generalizadas en las escrituras antiguas, parte de que la Inscripción Registral es una descripción literaria, donde yo me he encontrado frases del tipo “sin sujeto a medida”, “mil metros de terreno aproximadamente”, “varias habitaciones y servicios” “terreno de ensanche sin determinar”, así como la utilización de otras medidas de superficie, que variaban según la localidad, como es el caso de las “fanegas”. 

Estas imprecisiones o errores de partida, se iban arrastrando conforme la escritura del inmueble se iba transmitiendo, ya que nadie se molestaba en rectificar, sobre todo porque estaba en la mentalidad de la mayoría de que cuanto menos describiera la escritura, menos impuestos se pagarían….

Pues bien, con el tiempo se unió un organismo que nace con el objetivo de “Recaudación” por parte de la administración pública, y toma como partida una información gráfica y no escrita. Catastro genera su base de datos mediante fotos aéreas, atribuyendo una descripción física y superficies a cada finca; claro que la precisión de las mediciones, se puede poner en duda todo lo que queramos. 

Los profesionales que nos hemos dedicado a estos quehaceres de adaptar la realidad registral a la física, las vistas aéreas nos dieron mucha luz, sobre todo en situaciones de inmuebles irregulares a los que incluso era dificultoso su acceso, pero visto desde el cielo, solventaba muchas dudas. 

Pero aquí nació el problema; el intentar relacionar una finca registral (documento escrito, identificado con finca registral, inscripción, tomo, libro y folio) con finca catastral (imagen aérea de un perímetro, identificada mediante referencia catastral). Todo acierto entre ambas informaciones era fruto de la casualidad. 

Estas situaciones las he estado comprobando en mi día a día a lo largo de toda mi vida profesional. Han sido incontables las veces que en un informe de valoración, he indicado que existen discrepancias entre la realidad física e información registral y existen discrepancias entre realidad física y descripción catastral. Aunque siendo sincera, muchas mas ocasiones, han sido las discrepancias en la realidad registral, que en definitiva es la “Realidad Legal”. 

De ahí la importancia de que los propietarios se preocupen de actualizar esta situación, para evitar que en un momento dado, se ponga en duda cual es exactamente su propiedad y tengan que demostrarla incluso en los tribunales. Como suelo oír de mis clientes mas mayores “Quiero evitar problemas a mis herederos”.

La mayoría de los propietarios, no se dedica a realizar estas modificaciones hasta que no se presenta una compra-venta o sucesión de la finca, o bien les llama la atención una subida en su recibo IBI (Impuesto de bienes inmuebles).

Ahora parece que estos dos organismos quieren ir de la mano y a mi parece toda una necesidad. Para ello, empiezan pidiendo que todas las fincas que se modifiquen en registro, se incorpore una descripción gráfica geo-referenciada en formato GML de la misma y así unir ambas informaciones, escrita y gráfica. 

Para ello, los técnicos tras la comprobación de la finca “in situ”, procedemos a elaborar su planimetría en formato GML, subir a la web de catastro mediante acceso con autentificación, y el mismo sistema te devuelve una respuesta en positivo o negativo de que la actuación se ha realizado correctamente, para así el Registro cuente con la confirmación pertinente para inscribir la finca tal cual a la realidad física.

Pues nada …..Vamos a GEORREFERENCIAR ESPAÑA que hacía falta!!!!!!

Alicia Gallardo

Control y registro de las viviendas con fines turísticos en Andalucía (Decreto 28/2016 de 2 de Febrero)

Con la aprobación el pasado 2 de febrero, del Decreto 28/2016 y su entrada en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOJA, relacionado con las viviendas con fines turísticos en Andalucía; nos encontramos a día de hoy, una fecha que podemos considerar de “pistoletazo de salida” para los alquileres vacacionales sobre todo en las zonas costeras, con una situación de expectación a cerca de la regulación y medidas que vaya a tomar la Consejería de Turismo acerca del cumplimiento de este decreto.   

En los últimos años viene produciéndose un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo. Todo ello, apoyado por la proliferación de portales de internet que facilitan esta labor a los propietarios, como es el caso de Airbnb, apartum, niumba, etc; desde los que se realiza una comercialización directa y sin intermediarios.

El gran volumen de actividad que viene observándose de este tipo de alquiler, muy fácil de comprobar en internet, ha llamado la atención de la consejería competente, provocando un intento de regulación con la aprobación de este Decreto.

El documento más “problemático” referente a este decreto, según oigo entre mis clientes y colaboradores, es el de Licencia de Ocupación, dado que si el inmueble no es de reciente construcción no cuenta con ella ni con un documento análogo que justifique que es apto para acoger este tipo de actividad. 
Aunque la administración todavía no se ha pronunciado en este supuesto, el camino más prudente sería el de una comprobación por técnicos homologados, que justifiquen ciertas verificaciones y garantizar así la tranquilidad de todos. 

A mi parecer, una actividad sin control ninguno, es un nido de problemas, con la consecuente mala imagen externa, más aún, tratándose del sector turístico, donde la imagen y percepción de seguridad son prioritarias, por parte de los usuarios.

Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.

El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio…

Además de esta declaración responsable, el Decreto establece los siguientes requisitos:

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e) Botiquín de primeros auxilios.

f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

 l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

La Licencia de Ocupación o documento análogo, habrá que presentarlo junto con la declaración responsable. Si no tienen esa licencia de ocupación, deben pedirla al Ayuntamiento. 

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez comunicado el número de registro, el propietario deberá hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

La intención parece ser un control y registro de los inmuebles destinados a este fin que cumplan unos requisitos mínimos, aunque no se detalla el procedimiento de control que pretenden realizar.

Dos documentos son la base de este decreto, la Declaración Responsable y la Licencia de Ocupación. El primero concierne al titular y el segundo al inmueble, el cual debe cumplir una serie de requisitos que algún agente debe certificar. 
En principio indica que debe solicitarse al Ayuntamiento, pero mi experiencia me dice que las administraciones locales no cuentan con medios suficientes para emitir estas licencias con la responsabilidad que ello conlleva, por lo que preveo que al final seremos los técnicos del sector los que debamos responsabilizarnos de estas cuestiones. 

Ahora toca esperar movimiento de la administración, si bien, es recomendable que todos interesados vayan solicitando el registro mediante la declaración responsable y ver que pasa … 

Alicia Gallardo